记者了解到，位于天钥桥路20号的西亚宾馆北至肇嘉浜路，东抵天钥桥路，南接美罗大厦、汇联商厦，西邻美罗城，正在改扩建成一个全新的写字楼项目。今后，这一名为“T20”的大厦总建筑面积将达到24258平方米，建筑高度从原来的31米提高到70米，由地上13层和地下3层建筑组成，功能布局十分完备，包括开放的公共空间、公共停车区域、商业、办公空间和会议展示中心等，还将设计最新颖的建筑物垂直绿化和屋顶花园。
▲T20项目效果图
近日，记者去现场探访，站在天桥上方望进项目工程围墙内，现场正在紧锣密鼓施工中，几名工人正在进行玻璃外立面的搭建。目前，整座大厦全玻璃幕墙外立面已经接近完工，只是楼下好几层的公共空间还是“毛坯”状态，造型格外显眼。
“这里感觉建了好久还没好。”美罗城保安张先生这样说道，而经常往来徐家汇商圈的市民也如是表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“对于此类项目来说，改造的力度大，也体现了徐汇区城市更新的决心和新思路。对于徐汇区来说，商业设施较多，但单纯的写字楼物业是偏少的。此次此类物业改造，对于后续增加此类物业的供应有积极的作用。另外，这也体现了此类项目较好的投资价值。相应企业也愿意承受更高价格的租金。”
T20的前世今生
如今少有人知晓T20的老底子——西亚宾馆的前世，记者咨询多名沪上新生代建筑设计师，他们表示也少有听闻。
资料显示，西亚宾馆附楼建于1979年，是徐家汇地区改革开放后最早的建筑之一。主楼建于1995年。西亚宾馆一直是一座非常朴素的三星级宾馆，方盒子造型，白色外墙，除了外立面上日新月异的广告牌，岁月几乎在这幢建筑上停滞了。在徐家汇商圈日新月异的发展进程中，西亚宾馆愈发显得老旧，与周边的建筑格格不入。加之，西亚宾馆两幢楼出现了不均匀沉降，存在安全隐患。
据了解，开发商徐家汇商城集团早已考虑动西亚宾馆，但出于诸多因素考量，开发商意识到拆掉重建一座新的宾馆，预期营收并不会有显著增长，改造经费却要上亿，对企业来说实在“不划算”。多方面考虑之下，在徐家汇商圈改造升级的规划中，根据《上海市城市更新实施办法》，徐家汇商城首先将西亚宾馆列入上海市“城市更新”试点项目。
而对于西亚宾馆改造后的定位也更加明确，徐汇区政府和徐家汇商城集团将其改扩建为超甲级写字楼“T20”，办公区域将实现无柱的空间设计，打造沪上城市更新名片。为缓解徐家汇人车混流的交通窘境，T20大厦还将通过增加人行步道、空中连廊及大面积公共停车位，从而缓解徐家汇商圈的交通拥堵状况。将来，空中连廊将会与上海六百、汇金百货、美罗城、太平洋数码等周边商场的二楼互相串联，“廊桥”上将建垂直绿化带，还会增添娱乐休闲设施，形成可供行人穿越的“空中花园”。
徐家汇商圈30年来最大规模升级改造计划
第一太平戴维斯上海物业顾问有限公司商业楼宇部高级董事郑廷俊告诉记者：“T20将提升整个徐家汇的办公环境，由于本项目将于2016年第四季度竣工，尚在预热阶段。目前招商招租情况表现良好，众多带看客户反响甚好。有多家国内外知名企业向本项目发出租赁意向，具体成果将于近期公布。”目前，T20的租金为9元/平方米/天。
“徐家汇商圈作为上海老牌的商业中心，已经有20年的时间了，众多商业综合体汇集的商圈与上海其他新兴商圈相比实际上该商圈的便捷性、体验性等相对落后，平时出去消费购物等该商圈亦不是我的首选。”单位在徐家汇商圈附近的石小姐向记者吐露心声，“听闻现在相关方面正在针对这一商圈进行更新改造，还是蛮期待的，期待一些老旧的商业模式可以更迭，增加一些时尚年轻化的元素。西亚宾馆作为有几十年历史的老旧朴素的宾馆，它的改造也非常具有样本意义，随着老底子西亚宾馆的焕然一新，随着该区域年轻时尚、现代化消费模式的注入，更新改造的徐家汇商圈将再添几分活力。”
“过去很多项目可能要超过5年进行回收，而对于徐汇此类项目来说，3年可能就会出现盈亏平衡的状态。对于徐汇区的城市发展也有积极的作用，”严跃进分析指出，T20项目从投资回报来看，主要在回收期方面会比较快，“后续徐汇区也不甘落后，通过一些技术改造，比如类似陆家嘴那样串联各个商务和商业楼宇，进而改变徐汇区交通拥挤、资源流通不顺畅等问题。后续整个投资价值会持续攀升，也能够强化产业聚集的效应。”
除了西亚宾馆以外，肇嘉浜路上的“太平洋数码二期”也将拆除重建，将来，五层以上餐饮空间都设有挑空阳台；而航空科技大厦则将从原先的“小、散、乱”被改建为有别于普通商务楼的“创意空间”。
据悉，两年内徐家汇商圈约有15个改造项目陆续启动，通过城市更新项目，徐家汇商圈将释放更多的城市公共空间，升级成为国际化商圈样本。
上海城市更新经典样本解读
在城市更新日益成为众多开发商掘金商机的当下，从新天地到田子坊这部“上海城市更新史”，或许可以成为新一代开发商们参悟的经典。
新天地新旧对话，石库门传奇
走入新天地，依旧是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂。但石库门里七十二家房客的嘈杂不再，优雅的音乐缓缓流淌。不同的肤色、不同的语言、不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。
人们是这样评价“新天地”的：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它“中国”，中国人觉得它“洋气”。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，契合了上海的城市定位。
从商业角度来看，毫无疑问，它也是成功的：从1997年的规划构想，到2001年的建成开业，再到现如今被亲切的称之为“市中心的中心”，新天地只用了5年的时间。从最初开发商始终强调项目定位的综合性(因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，瑞安认为综合性的定位有很大的市场发展空间)，到把上海新天地打造成上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，再到今天，它早已成为上海这座国际大都市“国际交流与聚会”的不二之选。
新天地成功的逻辑何在？记者调研发现，可从区域规划、装饰设计、招商布局三方面进行解读。
在区域规划上，新天地体现出“新旧对话”的逻辑。新天地整体规划为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅，建成了一座总楼面面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心。这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院等。
北部地块则以保留石库门旧建筑为主，由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅；在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑成为了凝结历史文化与艺术的城市风景线。门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，商业空间丰富的层次感为未来入住商户扩充了客源结构。
在装饰设计上，新天地摒弃了造“假古董”的流弊。新天地将旧建筑物合理改造，但绝对没有将新建筑物也造成和周围旧建筑物一样的样式，而是大胆用新，这也正是“新天地”的“新”之所在。如新天地内的LUNA餐厅，使用了玻璃幕墙为建筑立面。
在招商布局上，步步深入，层层提高。不可否认，除了设计理念新颖、运营管理到位外，市场定位准确也是使新天地名声大噪的一个主要原因。“上海新天地”的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二阶段，将该项目打造成上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点；最后阶段的定位是，让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，在众多Mall中脱颖而出。
《上海城市改造这块大蛋糕价值万亿关键在于怎么吃？》相关参考资料:
人生的价值在于奉献、大蛋糕、做大蛋糕分好蛋糕、奶油大蛋糕、阿里 3万亿、剁手党 3万亿、淘宝 3万亿、万亿电力市场、千县万亿
