来源时间为：2012-4-6
5月5日清晨，城北9公里外的河庄坪镇井家湾村处于一片安详之中。蜿蜒曲折的延河从村西侧静静淌过，十几台挖掘机和卡车有序地散落在河滩上，枯死的树苗和拆迁后的瓦砾等施工痕迹随处可见。
在这片近千亩的土地上，井家湾村民在组织了十多次阻止施工后以失败告终。4月23日，陕西集团有限公司（以下简称“陕旅集团”）圣地河谷项目正式动工。不久的将来，这个以花卉种植和农家乐闻名一方的村庄将彻底不复存在，取而代之的将是一个投资百亿元、规模宏大的红色旅游项目。
然而，跃过了村民的拦阻，新的问题又迎面而来，地方政府和职能部门的消极配合、盈利模式不清晰都令圣地河谷的未来摇摆不定。
中国房地产报记者搜集多方信息发现，圣地河谷项目开发隐现曲江模式。延安市政府与陕旅集团希望通过陕旅集团延安公司与延安圣地河谷文化旅游产业园区管委会深度融合，以土地出让和房地产销售为主要盈利模式，造起一座金色之城。
所不同的是，曲江凭借陕西省政府和西安市政府强大政治力量，在各个项目开发中如鱼得水，并未遇到太多的阻力；而陕旅集团圣地河谷项目自开始就遭遇到了来自政府及相关部门的抵制。
“问题在于土地财政。”一位接近延安市政府的人士表示，一些政府部门希望规避曲江模式中的土地财政问题，转而发力旅游业。
另据中国房地产报记者了解，不仅仅是延安，整个陕北地区的红色旅游正在被过度开发利用，以陕文投和陕旅集团等为首的陕西省龙头文化旅游企业在延安、榆林和铜川等地区开发数个红色旅游项目，总投资接近500亿元。
业内人士认为，在偏居一隅的陕北地区开发如此规模庞大的旅游项目，更多的是基于政府政绩和企业逐利的冲动，在旅游相关产业、服务和配套严重缺失的背景下，多数或将成为政府和开发商土地财政的盛宴。
百亿红色旅游项目
宝塔山、杨家岭、枣园、王家坪、凤凰山、桥儿沟……在延安这个30万人口的城市中，红色革命的历史印记随处可见，再加上独特的陕北文化，为延安市红色文化旅游发展提供了得天独厚的条件。
陕旅集团圣地河谷项目是一个以古延安和红色革命为主题的文化旅游产业园区。公开资料显示，该项目总占地面积14平方公里，共分为金延安、摇篮河谷、儿童长征主题体验园、陕北民俗风情园和都市文化生活区五大板块，其中金延安为核心项目，总投资100亿元。
2012年4月6日，在西洽会上，延安市政府和陕旅集团就圣地河谷项目正式签约。当年7月2日，作为项目主要运营单位的陕旅集团延安公司正式成立，标志着项目正式落地；10月26日，为了配合项目建设，延安市人民政府第十三次常务会议决定成立延安圣地河谷文化旅游产业园区管委会。
作为延安市单笔投资最大的文化旅游项目，延安市政府对圣地河谷寄予厚望，为了推动项目顺利进行，延安市和陕旅集团共同组建了圣地河谷项目建设领导小组，组长由延安市市长梁宏贤担任，副组长分别为陕旅集团总经理周冰、延安市副市长张西林和陕旅集团副总经理张东升，延安市下属各职能部门及宝塔区政府一把手为主要成员。
领导小组与管委会同时成立，管委会党工委书记为张西林，管委会主任为陕旅延安公司总经理吴斌。不过，据陕旅集团延安公司人士透露，由于种种原因，目前管委会仅有机构，还未有实质性构架，也没有开展任何实质性工作，部分工作由陕旅集团延安公司代行。
2012年12月7日，延安市政府、股份有限公司(以下简称“中建股份”）和陕旅集团三方签署协议，由中建股份以BT方式承建圣地河谷核心项目金延安城。目前，中建股份已经在当地成立项目部，项目办公地位于井家湾村。
2012年12月14日，《延安圣地河谷文化旅游区分区规划》获得延安市政府批复；2013年1月9日，圣地河谷金延安、摇篮河谷两个板块项目通过延安市发改委备案；同年3月28日，项目举行开工仪式。
然而，这个百亿元项目的进展并没有预想中顺利，一开工便陷入停滞。上述陕旅集团人士表示，主要是项目用地征收工作遭遇困难。另外，宝塔区政府及延安市相关职能部门出于对陕旅集团开发动机质疑，在一定程度上也导致了项目的停滞。
多方争利
延安属于黄土高原丘陵沟壑区，密集的山头和沟壑让急于扩大城市规模的延安市政府在土地使用上捉襟见肘，土地不仅被当地农民视为命根，也成为各方逐利的焦点。对于土地稀缺的延安市而言，圣地河谷占地14平方公里的规模也备受争议。
当地一位接近政府的人士告诉中国房地产报记者，圣地河谷在开发过程中，主要受到了宝塔区政府及延安市国土资源局的消极抵制，其中一个主要焦点就是土地出让金归属问题，“本来项目土地出让金受益者为宝塔区政府和国土局，按照陕旅集团操作模式，这部分土地出让金大部分可能会归陕旅集团了。”
为了尽快推动圣地河谷项目开发进程，延安市政府主要官员数次召集相关职能部门领导和宝塔区政府官员开会，要求市直相关部门和宝塔区政府要树立大局意识，积极支持配合陕旅圣地河谷项目征地、拆迁工作。
宝塔区一位官员并不否认消极应对是出于利益之争，但他更强调陕旅集团是在打着项目建设幌子搞土地财政，“如果陕旅集团真正做项目，为老百姓服务，我们双手欢迎，项目还没建呢，就想着怎么，管委会是政府派出机构，主任怎么能由公司一把手兼任呢！”延安圣地河谷文化旅游产业园区管委会为延安市政府派出机构，目前，同陕旅集团延安公司在同一地点办公，陕旅集团延安公司总经理吴斌兼任管委会主任，由于相关部门的抵制，管委会成立以来，相关机构配置并不齐全。
在接受中国房地产报记者采访时，陕旅集团延安公司品牌策划部部长张雨尘强调，虽然公司领导兼任管委会主任一职，但两者并非一体，“十八大后李克强总理已经强调政府的归政府，企业的归企业，我们都在严格执行，虽然两家在一些地方有交集，但都在履行各自的职责。”由于管委会并无实质性运作，其部分职能由陕旅延安公司代行。
宝塔区官员的质疑并非没有依据，2014年3月陕旅集团与华奥信托为圣地河谷项目一个信托计划书中显示，陕旅集团用来偿还信托的一个重要来源就是土地出让收入。据陕旅集团方面透露，圣地河谷项目土地出让收入可达55.6亿元。
圣地河谷项目受阻一年很大程度也来自井家湾村村民的抵制。据该村村民介绍，全村共600多口人，耕地897亩，所有土地于2013年12月被强行征用，每亩地补偿为14.75万元，目前补偿款还未发放。
每亩14.75万元的补偿对于一般地方或许很有诱惑力，但井家湾村村民并不满意，据上述村民介绍，全村几乎每家都有蔬菜大棚，有1/3的家庭开办农家乐，收入很可观，“每年每亩地收入在6万元到7万元之间，这点补偿还不如3年的总收入。”中国房地产报记者调查发现，目前延安市商住建设用地挂牌成交价格普遍在250万元/亩以上，以4月2日成交一块位于尹家村某房地产项目的价格计算，每亩地价达255万多元，是征地补偿费用的17倍多。
按照陕旅集团方面透露的土地预计收入计算，陕旅集团延安公司每亩地可以获得收入为145.2万元，比征地补偿费用多出近10倍。无疑，在这个项目开发中，受益最大者为延安市政府和陕旅公司。
2014年4月23日，在经历了一年多的停滞后，圣地河谷项目正式动工。
被质疑缺乏资金
上述宝塔区官员认为，圣地河谷项目虽然号称投资百亿元，但陕旅集团并无实力与之匹配，“陕旅集团根本就没什么钱，纯粹想空手套白狼，如果真想做项目，你就按照正常招拍挂制度拿地，把老百姓的补偿都发放到位。”由于陕旅集团并非上市公司，其相关资产、经营和利润等数据并没有公开对外发布，但通过一些第三方机构的信息或许可以窥见其资金状况。
据华奥信托方面公布的数据显示，截至2012年年末，陕旅集团总资产30.1亿元，净资产为6.5亿元，公司资产负债高达78.4，2010年至2012年3年，其净利润为-643万元、1013万元和1643万元；截至2013年3月，陕旅集团延安公司总资产只有4141万元。
另外，陕旅集团为2014年制定的目标显示，“力争在2014年实现经营收入20亿元，利润总额5261万元”。
如此资金状况对比圣地河谷百亿之巨的投资显然相去甚远，张雨尘介绍，百亿投资是项目整体投资，分配到每年，陕旅集团每年大约需要投入10亿元左右。即便如此，陕旅集团资金压力也不可小觑。
另外，圣地河谷项目并非陕旅集团唯一开发项目。近年来陕旅集团共开发了数个文化旅游项目，每个投资均未超过10亿元。近期陕旅集团还计划在汉中、勉县和黄河口等地开发至少3个项目。
对于项目开发资金来源，陕旅集团延安公司并没有透露。据华奥信托数据显示，圣地河谷项目总投资预计为51.2673亿元，其中银行贷款为35亿元，占总投资68.27，地方自筹资金为16.2672亿元。
陕旅集团网站公布的一篇总经理周冰撰写的文章中称，金延安总建筑面积为75万平方米，项目总投资100亿元，目前延安当地地产项目单价已经超过每平方米7500元，“就算让利给开发商和消费者每平方米1500元，还有近7亿元的毛利润，儿童长征主题公园需要投资2个亿，陕北风情园需投资3亿元，基本可以持平。”另外，周冰在文章中透露，中建股份以BT方式承建金延安项目，基本解决了项目现金流问题。但即便如此，项目前期开发所需的资金仍让陕旅集团捉襟见肘，在圣地河谷项目正式动工前夕，陕旅集团与华澳信托发行了一轮信托计划。
据华奥信托官网公布信息显示，华奥长昊21号延安圣地河谷文化旅游投资集合资金信托计划成立，截至2014年4月15日，共募集资金4.05亿元。本次信托陕旅集团以延安公司全部资产做抵押，融资期限为18个月，资金主要用途为土地一级开发。
信托计划成立的8天后，中建股份的挖掘机和卡车驶入项目地正式开始作业，也预示着圣地河谷项目经历重重困难之后，终于开始走出第一步。
盈利模式待解
对于圣地河谷未来的运营模式及盈利模式，中国房地产报记者接触的多位陕旅集团延安公司人士均表示，目前，延安市政府和陕旅集团还没有探索出一个清晰的运营模式和盈利模式，由于项目刚刚动工，相关事宜还在进一步商讨中。
圣地河谷核心板块为金延安项目，项目主要将建设四大商业街区、六大主题酒店和十大博物馆，其间还有大量住宅项目。陕旅集团意在按照古延安的构造建造一座立体新城。金延安的成败直接关乎后续项目进行，目前，有关金延安经营性产业的招商工作已经展开。
上述陕旅集团延安公司人士表示，对于未来金延安建成后通过出租、还是出售方式运营，目前陕旅集团还在和延安市政府做进一步沟通。但其反复强调，金延安板块并不存在房地产项目，主要建设红色文化旅游区。
据陕旅集团延安公司另一位人士透露，先期主要通过打造金延安项目提升整个地区的价值，待项目成熟后，未来圣地河谷都市文化生活板块的大部分土地将对外出让，这将构成陕旅和延安市政府回收投资的最大来源之一。
通过运作一个项目带动周边地价上涨，进而通过土地出让盈利，这几乎是曲江模式的再现，然而曲江模式并非无懈可击，其粗放式的经营所造成的资源破坏和浪费，以及政企不分导致的畸形发
